양도소득세 신고방법

양도소득세 신고방법에 대해 알아보겠습니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말하는데요.

 

 

 

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

 

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 · 납부를 하여야 하는데요. 예를 들어, 2019년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 · 납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다.

 

 

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부지연가산세가 부과되니 참고하세요. 양도시기는 원칙이 대금청산일인데요. 예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기점수일이 양도시기가 됩니다.

 

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정 · 고지하게 되며, 신고 ·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.

 

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

납부할 세액이 2천만원 이하일 경우, 1천만원을 초과하는 금액에 대해 분할납부할 수 있습니다.

납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 1/2이하의 금액에 대해 분할납부할 수 있습니다.

 

양도소득세가 과세되는 자산의 범위

 

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

 

조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우

 

 

신고시 준비서류 및 납부방법에 대해 알아볼게요.

 

 

신고 · 납부기한으로 예정신고는 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

(예) 양도일이 '19.2.11 인 경우 → '19.4.30 까지 입니다.

주식 또는 출자지분은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내입니다.(국외주식 및 파생상품은 예정신고 면제)

(예) 양도일이 '19.2.11. 인 경우 → '19.9.2. 까지 입니다.

확정신고는 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일 까지입니다.

 

서면신고방법은 양도자의 주소지를 관할하는 세무서이며, 주소지는 양도자의 주민등록상 주소입니다. 주소지 관할세무서 찾는 방법으로는 국세청 홈페이지 → 국세청소개 → 전국세무관서에서 찾으실 수 있습니다.

 

전자신고방법은 홈택스서비스를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택)할 수 있습니다. (세액이 자동 계산되고, 단순한 계산 오류는 자동으로 검증됨)

매매계약서 사본 등 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인 제출 가능합니다.

 

양도소득세 납부는 납부서를 작성하여 가까운 은행 또는 우체국에서 납부하실 수 있으며, 신용카드로도 납부 가능합니다. 홈택스 등을 이용한 국세 전자납부도 가능합니다.

지방소득세 납부는 주소지 시 · 군 · 구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국에서 납부하실 수 있습니다.

 

 

 

 

임대주택 장기보유특별공제율 특례

거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%)적용

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간미입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 대기간에 따라 매년 2% 추가공제

 

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 '양도소득세 실거래가 과세제도'가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고 · 납부하여야 합니다.

 

실지 양도가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

실지 취득가액이란 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

 

취득가액 계산시 포함되는 것으로

자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재 가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함하는데요. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제합니다.

 

당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포합합니다.

 

기타 필요경비란 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

 

자본적 지출은

사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.(본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 건물 · 기계 · 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 개량 ·확장 · 증설 등)

 

양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액입니다.

 

양도자산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용입니다.

 

양도비 등

(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)

취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제액 = (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 펼요경비) × 보유기간에 따른 공제율

 

공제율

비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용합니다.(비거주자는 적용되지 않음)

일시적 2주택 등, 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 초과 과세되는 주택, '20.01.01. 이후 양도하는 경우에는 보유기간 중 2년이상 거주한 주택

 

보유기간의 계산방법으로

보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산합니다.

소득세법 제97조 제 4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산합니다.

 

장기보유특별공제 적용대상으로 3년 이상 보유하고 양도하는 토지 · 건물에 대하여 적용합니다.(미등기 제외)

 

장기보유특별공제 제외대상으로 토지 · 건물이 아닌 자산, 보유기간 3년 미만의 부동산, 미등기 양도자산이 있습니다.

 

양도소득기본공제는 양도자 1인당 연간 2,500,000운을 공제합니다.

 

부동산 양도소득세 산출세액

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 -기타필요경비

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

 

 

양도소득세 자동계산 이용 서비스가 있는데요. 양도소득세 계산이 어려우신 경우에는 양도소득세 자동계산을 이용하면 간편하게 세액을 계산하실 수 있습니다.

 

양도소득세 자동계산 프로그램 위치 : 국세청 홈택스 접속 → 오른쪽 상단의 모의계산 → 양도소득세 자동계산선택(로그인 필요) 후 사용하시면 됩니다.

 

이상으로 양도소득세 신고방법에 대해 알아보았습니다. 기타 자세한 사항은 국세청 홈택스 사이트를 이용하세요. 감사합니다.