부동산 공시가격 현실화 계획 및 재산세 부담 완화 방안

부동산 공시가격 현실화 계획 및 재산세 부담 완화 방안에 대해 알아보겠습니다. 국토교통부와 행정안전부는 11월3일 '부동산 가격공시에 관한 법률' 에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 '공시가격 현실화 계획'을 수립 · 발표하였는데요. 서민 주거안정과 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 '재산세 부담 완화 방안' 을 함께 발표하였습니다.

 

 

 

 

부동산 유형별 현실화 방안으로 공동주택은 '20년 현실화율 69.0%에서 10년에 걸쳐 90%로 제고하며, 단독주택은 '20년 현실화율 53.6%에서 15년에 걸쳐 90%로 제고하며, 토지는 '20년 현실화율 65.5%에서 8년에 걸쳐 90%로 제고 방안으로 계획 수립을 제기하였으며, 재산세 세부담 완화 방안으로는 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율을 인하한다고 하였습니다.

 

 

 

 

먼저 부동산 공시가격 현실화 계획에 대해 알아볼게요.

 

공시가격은 조세 · 복지 등 우리사회 여러 분야에 활용되는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이나, 그간 50 ~ 70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형 · 가격대별 격차 등 불형평 · 불균형 문제가 계속 지적되어 왔습니다. 이에, 국토부는 작년 12월 '부동산 공시가격 신뢰성 제고 방안'을 통해 현실화 계획 수립을 제기하였으며, 금년 4월 부동산공시법 개정으로 법적 근거도 마련되었습니다. (국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의, 공청회(10.27), 중아부동산가격공시위원회 심의(10.28)를 거쳐 확정되었음)

 

 

1. 공시가격 현실화 목표

 

부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점지적으로 현실화됩니다. '20년 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이나, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 됩니다.

 

시세 반영률 목표치인 90%는 부동산 공시법 상 적정가격(통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격)을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사 · 산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안하였습니다.

 

현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선된다고 합니다.

 

 

2. 현실화 추진방안

 

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고됩니다. 이렇게 되면 공동주택은 가격별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성하는데요.

 

- 시세 9억원 미만 주택 : 개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려하여 초기 3년간('21~'23) 유형내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율을 제고합니다.

'20년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, '23년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 '30년까지 90% 목표를 달성합니다.

평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 '23년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 '35년까지 90%를 달성합니다

 

- 시세 9억원 이상 주택 : 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, '21년부터 연간 약 3%p씩 현실화하게 됩니다.

공동주택의 경우 시세 9~15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며, 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려하여 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화합니다.

 

- 토지 : 단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점을 고려하여 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 '21년부터 연간 약 3%p씩 현실화합니다.

('20년 현실화율(%) : 주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7)

 

 

현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려하였습니다. 연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려하였습니다.

 

현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려하여 연도별 제고 상항은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용합니다.

 

 

3. 현실화에 따른 공시가격 변동 전망

 

현실화 방식을 고려하여 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영하여 산정됩니다.

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망인데요. 시세 9억원 미만 주택의 경우, 선균형 제고기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며, 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상됩니다.

 

4. 공시가격에 대한 신뢰 강화

 

현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있는 만큼, 산정기준을 명확화하고 산정시세에 대한 검증 · 심사도 대폭 강화됩니다. 시세 산정의 참고가 되는 거래사례의 선정기준 및 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시하여, 조사자별 자의성을 배제합니다.

자동가격산정모형을 통한 대량검증, 감정평가사~감정원 간 교차심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획입니다.

 

지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산 가격에 따라 현실화 되도록 표준· 개별 공시가격간 정합성을 제고합니다. 이원화된 표준· 개별 가격산정시스템을 연계 · 통합하여 개별부동산 가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대합니다.

 

5. 향후 계획

 

공시가격 현실화 계획은 '21년 공시가격 산정부터 적용됩니다. 국토부는 관계부처 협의체를 구성하여 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적 및 점검결과를 포함하여 국회에 제출할 예정인데요. 3년 단위로 추진현황을 종합 점검하여 공시가격 뿐만 아니라 조세 · 부담금 ·복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요시 계획을 보완해 나갈 계획입니다.

 

주택 재산세 부담 완화

 

 

1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하합니다. 대상 주택은 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려하여 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 하였습니다.

 

재산세는 초과 누진과세로서 이번 세율 인하로 국민 개인별로 받는 재산세 감면 혜택은 아래와 같습니다.

 

공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1~2.5억원 이하는 3~7.5만원, 2.5~5억원 이하는 7.5~15만원, 5~6억원 이하는 15~18만원이 감면됩니다.

 

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며, 초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아집니다.

 

  

1주택 보유자의 상당 부분이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보이는데요.('세대' 판단시 대상 주택은 가능하나, '20년 재산세 부과기준으로 1인 1주택 중 공시 6억 이하 1인 1주택은 94.8%)

 

전체적으로는 연간 4,785억원(3년간 약 1.44조원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있습니다.

 

이번 세율 인하는 3년('21~23년)간 적용하되 주택시장 변동상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려하여 추후 재검토 할 예정입니다. 인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6.1일)부터 적용하며, 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정입니다. 보다 자세한 사항은 국토교통부와 행정안전부 사이트를 이용하여 주세요.

 

다음은 공시가격 현실화 계획 및 재산세 부단 완화방안 관련 주의 질의응답입니다.

 

공시가격 현실화 계획 질의응답

 

1. 경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는?

 

공시가격은 조세 · 복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나,

50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별 · 가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평 · 불균형 등 문제 누적

경제가 어려울수록 서민 · 취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형평성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없음

현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼, 현실화로 인한 서민 부담은 회소화 예정

 

2. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?

 

부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영한 필요가 있으나, 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려함

(적정가격 - 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)

시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안, 목표치를 90%로 보수적으로 설정

 

3. 공시가격이 시세를 초과할 가능성은?

 

목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮음

실거래 자료 등 다양한 자료가 축적되어 있고 조사 · 평가기법도 발전하여 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌으며,

시세 조사기준을 명확화하고, 산정가격에 대한 검증 · 심사절차도 더욱 강화하여 운영 중

부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련되어 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮음

 

4. 시세 9억원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는?

 

'19~'20년 공시에서 균형성이 개선된 9억원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황

시세 9억 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심함

(단독주택 평균 현실화율 ±5%p 초과 비중 : 3억 미만 48%, 3~6억 45%, 6~9억 46%)

전체 주택의 약 95%네 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 선균형성 제고기간 설정

(9억미만 초기 균형목표 현실화율 : 공동주택 68.1%→70%, 단독주택 52.4%→55%)

제고기간이 3년보다 짧은 경우, 상당수 중저가주택(격차 5%초과)의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제

 

5. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는?

 

연간 현실화율 제고 폭(약3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생

현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표 도달

도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고폭이 과다해지는  문제를 고려함

 

6. 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유

 

공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성 · 불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하나,

공시가격과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려하여, 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요

과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려

 

7. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지간 공시가격 역전현상이 해소 되는지?

 

역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)이 '20년부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상 해소

시세 9억원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4~5년 내 대부분 해소될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당폭 해소

9억원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4% vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소

 

8. 공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지?

 

개정된 부동산공시법령(20.10.8. 시행)에 따라 '21년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획

20년 세종시 부동산에 대해 산정 기초자료를 시범 공개한 바 있으며, 개정된 '부동산공시법'에 따라 전국으로 확대 계획

 

재산세 부담 완화방안 질의응답

 

9. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는?

 

정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준 설정

세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안하여 결정

 

10. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은?

 

같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되 보편과세인 재산세 특성을 고려하여 기준을 마련할 계획임

구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정임

 

11. 공시가격별 세율 인하 효과 사례

 

 

12. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 '23년 이후의 계획은?

 

통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있음

3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안하여 재검토 할 계획임

 

13. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은?

 

이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 고려하되,

지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려하여 세율인하폭 설정

3년간 운영 후 주택시장 변동상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석하여 재검토 할 계획임

 

이상으로 부동산 공시가격 현실화 계획 및 재산세 부담 완화 방안에 대해 알아보았습니다. 보다 자세한 사항은 국토교통부와 행정안전부 사이트를 이용하여 주세요. 감사합니다.